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    蛋壳公寓成功冲刺上市 该怎么看长租公寓的未来

    时间:2020-01-21 06:03 来源: 作者:木木

    长租公寓的上市冲刺又多了一名撞线的选手。

    美国东部时间2020年1月17日,蛋壳公寓正式在纽交所挂牌,股票代码为“DNK”。按照发行价,承销商行使超额配售权后,蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元,市值可达27.4亿美元。

    蛋壳公寓.jpeg

    蛋壳公寓首日开盘价为13.5美元,盘中一度下跌至13美元,最终收平于13.5美元。

    从第一天的表现来看,相比起去年一众新经济公司频频上市破发的情况,作为2020年第一支中概股,蛋壳公寓首日在二级市场获得的初步反应还算乐观。

    那么,长租公寓究竟是不是一门值得长期押注的生意?从蛋壳公寓的招股书中,可以找到一些答案。

    高前期投入,拼长期能力

    长租公寓在国内整体发展时间不到十年,真正爆发式增长的时间点还是在2015年之后,蛋壳也属于2015年后崛起的重要玩家之一。

    相较于传统模式,长租公寓的优势毋庸多言:房东与租客双方均与运营商签约,房源客源都更为稳定,同时在运营商的统一管理下,可以通过标准化流程、提高运营效率降低运营成本,并通过品牌效应降低获客成本,在优化用户体验的同时逐步提升运营商的收入结构及利润空间,可以说是一门典型的长期生意。

    因此,对于真正想做好这门长期生意的运营商而言,拿房、装修、获客的大量前期投入都必不可少,要扛得住这一关才能走到整体数据优化的阶段。

    从蛋壳公寓的数据上来看,也正是如此。

    在此前深响对蛋壳招股书的拆解中,我们提到过,蛋壳公寓主要营收的租金和服务费目前持快速增长的状态:2017年营收6.56亿元,2018年营收26.75亿元。最新数据显示,2019年前10个月的总营收为57.13亿元人民币,较去年同期的19.92亿元增长187%。

    但与此同时,蛋壳2017年净亏损2.72亿元,2018年净亏损13.69亿元;2019年前9个月净亏损25.16亿元,上年同期净亏损8.13亿元,非通用准则下(Non-GAAP)调整后净亏损24.54亿元人民币,调整后EBITDA为负的14.61亿元人民币。

    数据表现来看,蛋壳整体尚未盈利宇能电瓷电器有限公司的原因之一正是由于其过去两年持续高增长,大量的资源投入到了新城市及新公寓的开发中。截至2019年11月30日,蛋壳公寓管理的公寓数量为432,690间。

    过去两年,蛋壳在大规模向新一线城市扩张。截至2019年9月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场,与成立的第一年(截至2015年12月31日,其运营的房间数为2,434间,且全部位于北京)相比,房间数增长了166倍,2015年底至2018年底三年年复合增长率高达360%。

    从城市分布来看,在2017年末,蛋壳在北京、上海和深圳的公寓数量占比仍接近90%,而这一比例在过去一年多的时间里持续下降,截止19年9月底,北京、上海和深圳公寓比例仅为50%出头,与其他新一线及二线城市呈现齐头并进态势。

    理论上来说,在这样的经营模式下,随着前期配置好的新公寓逐渐投入市场及品牌逐步树立起来,运营商就能逐步看到经营成本的下降。

    蛋壳的数据表现目前与这样的趋势也是吻合的:2019年蛋壳整体营收较18年大幅提升,经调整亏损率及经调整EBITDA率均较2018年有所下降。也就是说公司未来在规模效应达到一定程度后,成本费用控制能力实现提升,其盈利能力将逐步改善。

    在经营费用方面,公司在2019年前9个月经营费用率为26.7%,相比较2018年呈现下降趋势,这也进一步体现蛋壳在保证扩张速度的基础上,持续提升内部经营效率。

    一些更为具体的业务数据也能形成佐证:招股书显示,蛋壳公寓与房东的租约为4-6年,截至2019年6月30日,蛋壳公寓房东续签率为80%,为行业最高水平。结合单间装修投入回本周期12到20个月的数据来看,在正常运转的前提下,一次签约,蛋壳公寓在回本期过后,有1-5年的时间是可以处于盈利期,考虑到房东续签率为80%,因此仅从招股书提供的信息来看,蛋壳公寓的商业模式处于相对健康可控的状态。

    下一步增长:

    持续扩大规模,提升运营效率

    上市是一家企业的里程碑,但并不是终点。上市之后,企业更需要关注业务成长性的问题。

    对于蛋壳公寓来说,首先就是要继续扩大规模,实现业务的规模效应。

    蛋壳公寓四年多的时间,进入全国13城,超43万房间。持续扩张的业务范围提升了蛋壳公寓的品牌效应与行业影响力,让蛋壳公寓得以吸引更多优质的房源,进而能够为租户提供更优质的居住体验,以此构建出业务壁垒,吸引到更多的租户。同时,在业务中积累的经验与数据,又将反哺业务的优化提升,进一步提升蛋壳的竞争优势。

    但与此同时,由于前期重投入的模式,在过去几年中长租公寓暴雷的社会新闻也时有出现。所以,在细分市场整体发展潜力充足的情况下,其次就是要修炼内功。

    正如「深响」此前在招股书拆解中提到的,蛋壳公寓在提升运营效率上,接下来需要长期关注的有两个方面:首先是如何将租约时间、房东续约率的漂亮数据维持下去,这将极度考验蛋壳公寓团队的运营、管理和服务能力。其次,是要看蛋壳如何基于长租公寓业务拓展多元收入,才是长租公寓未来成长性的最大考验。

    从招股书中,也可以看到目前蛋壳在这两方面的战略。

    招股书显示,此次IPO所融得的资金主要用途之一就是加强技术实力,发挥蛋壳大脑的作用。蛋壳大脑是蛋壳公寓技术平台的地基。在这套系统中,蛋壳将一个城市划分为多个500*500米的区块,并依据商圈、交通、租金等100多个租房相关维度评估每个区块。而在获取规划数据后,通过定量分析房间的各项维度数据,智能定价系统则会预估最终应向租客收取的租金,并反向推算应向业主支付的租金成本。

    除了定价以外,根据介绍,在收房团队与业主沟通交涉前,这套系统还会生成多套交易条款,以提高谈判效率。蛋壳所采用的这套系统每日可做出数万个决定,并在每笔交易中变得越来越智能,降低对个人中介本地知识的依赖,提高业务流程中的自动化、标准化程度。

    这与瑞幸通过提高业务流程的自动化程度,进而降低对门店一线人员能力素质的要求,以实现快速扩张的逻辑有一定的相似之处——在通过智能化手段提高业务效率之后,招人、培训、营运等方面的速度都可以加快,同时结合更有效率的收房、获客策略,则能让蛋壳在新一线城市的业务加速运转起来,从而缩短前期投入的阶段,更快进入之后的创收周期。

    而在收入多元化上,可以看到基于目前的用户流量入口,蛋壳也开始了对增值服务的探索。包括物联网智能家居、搬家服务、新零售及其他本地服务等,给出的方向则是要“努力成为用户首选的一站式生活方式平台”。这部分收入的增长潜力也值得市场期待。

    所以,综上所述,蛋壳公寓想要实现下一步增长,一方面要持续扩大规模,另一方面则要通过好的技术、好的产品、服务、团队执行力,来提高运营效率。在完善的“内功”基础上,再加上增值服务,丰富收入来源,也将加速走向盈利。

    美股市场对长租公寓的模式并不陌生,像AVB这样的企业在美股市场上也有不错的股价走势,近期市值已经达到了一个历史高位,市值超过300亿美元。不过,蛋壳还需要回答海外投资者这个模式在国内增长预期的问题,长期教育市场的工作任重道远。

    今天国内市场的用户,对于更有质量的居住水平的要求必然是节节攀升的。长租公寓无论是从社会价值、经济效益来说,都是不可或缺的。因此,可以说今天的长租公寓缺的不是未来, 缺的是时间,缺的是耐心。

    而对长租公寓参与者自身来讲,打铁还需自身硬。 未来长租公寓要实现进一步的增长,还是要在规模扩张的同时做好运营效率的提升,多元化收入来源,在实现盈利的基础上,达成可持续发展的正向循环。

    (来源:亿邦动力)

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